전세사기 예방 체크리스트

전세사기는 계약 후에 되돌리기 어렵습니다. 계약 전 → 계약 시 → 이사 당일 순서로, 놓치면 안 되는 확인 항목 10가지를 정리했습니다.

3줄 요약

등기부등본을 직접 발급해 근저당·신탁·압류를 확인하고, 전세가율 80% 초과는 피하세요.
보증금 보호 특약을 넣고 소유자 명의 계좌로만 이체하세요.
이사 당일 전입신고·확정일자를 마치고 보증보험에 가입하세요.

계약 전: 집과 집주인 확인

등기부등본을 직접 발급해 확인하세요

중개사가 보여주는 것과 별개로 인터넷등기소에서 계약 직전에 직접 발급하세요. 표제부(주소 일치), 갑구(소유자·압류·가압류·신탁), 을구(근저당 채권최고액)를 확인합니다. 소유자와 계약 상대방의 신분증이 일치하는지도 대조하세요.

전세가율을 계산해 보세요

전세보증금 ÷ 매매 시세가 80%를 넘으면 위험 신호입니다. "선순위 근저당 채권최고액 + 내 보증금"이 시세의 70~80% 이하인지도 함께 계산하세요. 신축 빌라처럼 시세 확인이 어려운 집은 주변 유사 매물 매매가와 공시가격을 교차 확인해야 합니다.

체납 세금과 신탁 여부를 확인하세요

국세·지방세 체납은 임차인 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 계약 전 임대인 동의를 받아 미납국세 열람(세무서)을 신청하거나, 계약서에 국세완납증명 제출 특약을 넣으세요. 등기부에 "신탁"이 보이면 신탁원부를 확인하고 수탁사 동의 없는 계약은 피해야 합니다.

보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요

전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 되는 집인지가 그 자체로 깡통전세 필터입니다. 가입이 안 되는 이유(선순위 과다, 보증금이 시세 대비 과도 등)가 있다면 그 집은 다시 생각해 보세요.

계약 시: 계약서와 상대방 확인

등록된 중개사무소인지 확인하세요

국가공간정보포털이나 지자체 부동산 정보 사이트에서 중개사무소 등록번호와 대표자를 조회할 수 있습니다. 공제증서(손해배상책임 보증)를 확인하고, 중개사 없이 진행하는 직거래라면 더 꼼꼼하게 서류를 확인해야 합니다.

대리인 계약이라면 위임장과 인감증명서를 확인하세요

소유자 본인이 아닌 가족·지인이 나왔다면 소유자 인감이 날인된 위임장과 인감증명서(3개월 이내 발급)를 확인하고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 이체하세요.

보증금을 지키는 특약을 넣으세요

"임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 담보권을 설정하지 않는다", "전세보증금 반환보증 가입이 불가능하면 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다" 두 가지는 꼭 검토하세요. 구두 약속은 특약으로 적어야 힘이 있습니다.

계약 후: 이사 당일 해야 할 일

전입신고와 확정일자를 이사 당일 처리하세요

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 하루 미루면 그 사이 설정된 근저당에 순위가 밀릴 수 있습니다. 임대차 신고 대상 계약(보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과)이라면 신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다.

보증보험에 가입하세요

통상 임대차 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 보증료가 아깝게 느껴져도 보증금 대비 비율은 낮은 편이고, 지역·연령에 따라 보증료 지원 사업도 있으니 확인하세요.

만기 전 관리도 잊지 마세요

계약 만기 2~6개월 전 사이에 갱신 여부를 정리하고, 이사 계획이 있다면 만기 최소 2개월 전에 해지 통보를 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 하세요. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

자주 묻는 질문

전세가율은 몇 %부터 위험한가요?

통상 전세보증금이 매매 시세의 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 봅니다. 여기에 선순위 근저당까지 있다면 "선순위 채권최고액 + 보증금"의 합이 시세의 70~80% 이하인지로 판단하세요. 시세 확인이 어려운 신축 빌라는 전세가율 계산 자체가 어려워 특히 주의해야 합니다.

등기부등본은 언제, 어디서 확인하나요?

대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 계약 직전과 잔금 직전, 최소 두 번은 직접 발급해 확인하세요. 계약 후 잔금 사이에 새로운 권리가 설정되는 사고를 잡아낼 수 있습니다.

보증보험만 가입하면 안전한가요?

보증보험은 가장 강력한 안전장치지만 만능은 아닙니다. 가입 요건을 충족해야 하고, 보증 사고 시 이행 절차와 기간이 필요합니다. 전입신고·확정일자 유지 같은 기본 요건을 지키지 않으면 보증 이행이 거절될 수 있으니 함께 관리해야 합니다.

이미 계약했는데 위험 신호를 발견했다면 어떻게 하나요?

잔금 전이라면 특약과 계약 해제 조건을 근거로 중개사와 임대인에게 해결을 요구하세요. 입주 후라면 전입신고·확정일자·보증보험을 갖춘 뒤, 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단)나 전세피해지원센터에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

이 글은 일반적인 예방 절차 안내이며 개별 계약의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 피해가 의심되면 전세피해지원센터, 주택임대차분쟁조정위원회, 변호사 등 전문 기관과 상담하세요.

마지막 검토 2026-07-17