등기부등본 보는 법 | 표제부·갑구·을구 완전 정리

등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 3분 정리

전월세 계약 전 등기부등본에서 무엇을 어떤 순서로 확인해야 하는지, 위험 신호는 어떻게 읽는지 정리했습니다.

3줄 요약

인터넷등기소에서 계약 직전 직접 발급하세요(열람 700원).
표제부에서 주소 일치, 갑구에서 소유자·압류·신탁, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하세요.
"채권최고액 + 내 보증금"이 시세의 70~80%를 넘으면 계약을 다시 생각하세요.

발급: 남이 준 서류 말고 직접

인터넷등기소에서 직접 발급하세요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 알면 누구나 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다. 중개사가 보여주는 사본은 발급 시점이 지났을 수 있으니, 계약 직전과 잔금 직전 두 번은 반드시 직접 발급해 최신 상태를 확인하세요.

집합건물인지, 어느 호수인지 확인하세요

오피스텔·다세대(빌라)는 "집합건물" 등기부에서 동·호수까지 정확히 조회해야 합니다. 단독·다가구주택은 건물 전체가 한 등기라, 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금(선순위 임차보증금)이 등기부에 보이지 않는다는 점을 유의하세요.

표제부: 이 집이 맞는지

주소·면적·용도를 계약서와 대조하세요

표제부에는 소재지, 건물 구조, 전용면적, 용도가 나옵니다. 계약하려는 주소와 정확히 일치하는지, 용도가 "주택·다세대·오피스텔"인지 확인하세요. 용도가 근린생활시설이면 전세대출·보증보험이 막힐 수 있는 근생빌라입니다.

갑구: 집주인이 맞는지, 소유권에 문제가 없는지

소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 확인하세요

갑구 마지막 순위의 소유자 이름·주민번호 앞자리를 계약 상대방 신분증과 대조하세요. 공동소유라면 소유자 전원과 계약하거나 전원의 위임장이 필요합니다.

압류·가압류·경매개시·신탁이 있으면 멈추세요

갑구에 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분이 보이면 소유권 분쟁 중이라는 뜻입니다. "신탁" 기재가 있으면 법적 소유자는 신탁회사이므로 신탁원부를 확인하고 신탁회사 동의 없는 계약은 피해야 합니다.

을구: 내 보증금보다 먼저 가져갈 빚이 얼마인지

근저당권 채권최고액을 합산하세요

을구의 근저당권설정에 적힌 채권최고액(통상 실제 대출의 110~130%)을 전부 더하세요. 이 금액이 경매 시 나보다 먼저 배당받는 돈입니다. 말소(빨간 줄) 처리된 항목은 제외합니다.

"채권최고액 + 내 보증금"으로 안전율을 계산하세요

합산 채권최고액에 내 보증금을 더한 값이 집 시세의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있는 위험 구간입니다. "잔금과 동시에 근저당을 말소한다"는 조건이라면 특약으로 명시하고 잔금 직전 등기부로 말소 여부를 확인하세요.

자주 묻는 질문

등기부등본은 아무나 뗄 수 있나요?

네. 부동산 등기부는 공개 장부라 주소만 알면 소유자 동의 없이 누구나 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다. 계약 검토 단계에서 미리 확인하는 것이 정상적인 절차입니다.

채권최고액과 실제 대출금은 다른가요?

다릅니다. 은행은 연체이자까지 감안해 실제 대출액의 110~130%를 채권최고액으로 설정합니다. 다만 임차인 입장의 안전 계산은 보수적으로 채권최고액 기준으로 하는 것이 원칙입니다.

다가구주택은 등기부만으로 안전한지 알 수 없나요?

네, 다가구는 먼저 입주한 세입자들의 보증금이 등기부에 나오지 않습니다. 임대인 동의를 받아 주민센터에서 전입세대 확인서(전입세대열람)와 확정일자 부여 현황을 확인해 선순위 보증금 총액을 파악해야 합니다.

계약 후에도 등기부를 봐야 하나요?

잔금 직전에 한 번 더 발급해 계약 후 새로 설정된 권리가 없는지 확인하세요. 전입신고 효력(다음 날 0시) 전에 근저당이 설정되는 사고를 막으려면 "잔금일 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다"는 특약도 필요합니다.

이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 계약의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 구체적인 분쟁은 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 기관과 상담하세요.

마지막 검토 2026-07-18