깡통전세 뜻

보증금과 대출 합계가 집값에 육박해, 집을 팔아도 보증금을 못 돌려주는 상태입니다.

깡통전세 핵심 요약

위험 판단선: 전세가율 80% 초과
안전 기준: 선순위 채권최고액 + 보증금 ≤ 시세의 70~80%
확인 서류: 등기부등본 을구 · 건축물대장
가장 실질적인 안전장치: 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부

깡통전세란

전세보증금 + 선순위 대출(근저당)의 합이 집의 실제 가치와 비슷하거나 넘어서는 집을 말합니다. 집값이 조금만 내려가거나 경매로 넘어가면 보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못하게 됩니다.

위험 신호 판별 기준

전세가율(전세보증금 ÷ 매매 시세)이 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 신축 빌라처럼 매매 시세를 확인하기 어려운 집은 전세가율 계산 자체가 어려워 더 위험합니다. 주변 유사 매물의 매매가, 공시가격 등을 교차 확인하세요.

계약 전 자가진단 3단계

등기부등본으로 선순위 근저당을 확인하고, "선순위 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 시세의 70~80%"인지 계산해 보세요. 시세 확인이 어려운 신축 빌라 전세는 특히 주의하고, 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 가능한 매물인지 확인하는 것이 가장 실질적인 안전장치입니다.

참고: 거래 많은 지역의 투룸-쓰리룸 실거래 시세

지역	월세 중앙값	전세 중앙값	거래
서울 송파구	6,000만원 / 월 51만원	2억 5,000만원	12000건
서울 강서구	5,000만원 / 월 42만원	1억 8,100만원	9088건
서울 광진구	6,000만원 / 월 50만원	2억 6,000만원	8373건
서울 강동구	9,000만원 / 월 40만원	2억 4,275만원	7975건
서울 마포구	3,000만원 / 월 57만원	2억 4,000만원	7945건
서울 강남구	3,000만원 / 월 75만원	3억	7749건
서울 서초구	6,300만원 / 월 65만원	3억 3,000만원	7614건
서울 은평구	5,000만원 / 월 40만원	2억	6726건

국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 2025년 8월~2026년 7월 계약 기준 중앙값이며, 거래가 많은 지역 순으로 보여줍니다.

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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 계약의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 구체적인 분쟁이나 권리관계는 전문가와 상담하세요.

2026.08.02 기준