보증금 돌려받는 법 | 내용증명부터 임차권등기까지

보증금 안 돌려줄 때: 단계별 대응 순서

만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면, 감정 소모 대신 순서대로 절차를 밟는 것이 가장 빠릅니다. 단계별 대응을 정리했습니다.

3줄 요약

만기 2개월 전까지 해지·미갱신 의사를 기록이 남게 통지하세요.
만기 후 미반환이면 내용증명 → (이사가 필요하면) 임차권등기명령 → 지급명령·보증금반환소송 순으로 진행합니다.
보증보험에 가입돼 있다면 소송 전에 보증 이행 청구가 가장 빠른 길입니다.

0단계: 만기 전에 해둘 일

만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하세요

아무 통지 없이 만기가 지나면 묵시적 갱신으로 계약이 연장되어 반환 시점 자체가 미뤄집니다. 문자·카카오톡 등 기록이 남는 방법으로 "만기일에 퇴거하니 보증금을 반환해 달라"는 의사를 명확히 남기세요.

보증보험 가입자라면 절차를 미리 확인하세요

전세보증금 반환보증(HUG 등)에 가입돼 있다면, 만기 후 일정 기간 미반환 시 보증기관에 이행 청구를 할 수 있습니다. 이행 청구에는 해지 통지 증빙과 임차권등기가 요구되는 경우가 많으니 기관별 절차를 미리 확인해 두세요.

1단계: 내용증명 발송

내용증명으로 공식 요구 기록을 만드세요

계약 정보, 만기일, 반환 요구 금액, 입금 계좌, 기한(통상 1~2주)을 적어 우체국 내용증명(온라인 가능)으로 보내세요. 법적 강제력은 없지만 이후 소송·보증 이행에서 "요구했다"는 핵심 증거가 되고, 그 자체로 해결되는 경우도 많습니다.

지연이자를 명시하세요

만기 후에도 거주 중이면 지연이자를 청구하기 어렵지만, 집을 비워준(명도한) 이후에는 반환 지연에 대해 법정이율(연 5~6%, 소송 시 소송촉진법 이율)의 지연손해금을 청구할 수 있다는 점을 내용증명에 적으면 압박 효과가 있습니다.

2단계: 이사가 필요하면 임차권등기명령

전출 전에 반드시 임차권등기를 마치세요

새집 계약 때문에 이사해야 한다면, 전출하는 순간 대항력·우선변제권이 사라집니다. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고(임대인 동의 불필요, 전자소송 가능) 등기부에 임차권 기재가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 등기 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.

3단계: 법적 절차

다툼이 없다면 지급명령이 빠릅니다

임대인이 반환 의무 자체를 다투지 않는다면 지급명령(독촉절차)이 소송보다 빠르고 저렴합니다. 임대인이 2주 내 이의하지 않으면 확정되어 강제집행이 가능합니다. 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.

보증금반환소송과 강제집행

소송에서 승소 판결(또는 확정된 지급명령)을 받으면 임대인 재산(해당 주택 경매, 계좌 압류 등)에 강제집행을 할 수 있습니다. 소송 전후로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 전세피해지원센터의 무료 상담을 활용하세요. 조정은 소송보다 빠르게 끝나는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 "다음 세입자 구해지면 준다"는데 기다려야 하나요?

법적으로 보증금 반환과 다음 세입자 구하기는 무관합니다. 만기와 명도(집 비우기)가 이행되면 임대인은 반환 의무를 집니다. 사정을 배려해 기다리더라도 내용증명으로 기록은 남기고, 기한을 정해 관리하는 것이 안전합니다.

보증금을 못 받았는데 이사부터 해야 해요. 어떡하죠?

임차권등기명령이 정확히 이 상황을 위한 제도입니다. 등기 완료를 확인한 뒤 전출하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 완료 전에 전출하면 순위를 잃을 수 있으니 순서를 지키세요.

소송까지 가면 비용과 기간이 얼마나 드나요?

사건마다 다르지만 지급명령은 인지대·송달료가 소액이고 이의가 없으면 한두 달 내 확정됩니다. 정식 소송은 통상 수개월이 걸립니다. 승소 시 소송 비용은 상대에게 청구할 수 있고, 소득 요건이 맞으면 법률구조공단의 무료 소송 지원도 가능합니다.

월세 보증금 500만원 같은 소액도 같은 절차인가요?

네, 같은 절차를 쓰되 소액은 지급명령이나 소액사건심판(3,000만원 이하, 절차 간소)이 실용적입니다. 금액이 작아도 내용증명 → 지급명령 순서는 동일하게 효과적입니다.

이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 계약의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 구체적인 분쟁은 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 기관과 상담하세요.

마지막 검토 2026-07-18