전세가율이 몇 %면 위험한가요?
선순위 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 70% 이하면 비교적 안전한 편입니다. 경매 낙찰가가 시세의 70~80% 선에서 형성되는 경우가 많아, 그보다 부담이 크면 보증금을 다 회수하기 어렵습니다.
자리톡 부동산동네별 매물전세 안전도 계산기 (깡통전세 확인)
등기부등본의 채권최고액과 시세를 넣으면 내 보증금이 얼마나 위험한지 계산합니다.
마지막 검토 2026-08-07
채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 담보 한도입니다. 안전하게 보려면 그대로 넣으세요.
시세와 내 보증금을 넣으면 위험도를 계산해 드려요.
이 비율을 어떻게 읽나
| 부담 비율 | 판단 | 해야 할 일 |
|---|---|---|
| 70% 이하 | 비교적 안전 | 전입신고·확정일자를 잔금 당일에 마치세요 |
| 70~80% | 주의 | 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요 |
| 80% 초과 | 위험 | 선순위 말소 조건 없이는 계약을 피하세요 |
이 기준은 법에 정해진 것이 아니라 실무에서 쓰는 안전선입니다. 경매 낙찰가가 시세의 70~80% 선에서 형성되는 경우가 많아, 선순위 채권과 보증금의 합이 그보다 크면 배당에서 남는 몫이 없어집니다.
다가구주택은 나보다 먼저 전입한 세입자들의 보증금이 모두 앞순위입니다. 전입세대확인서와 확정일자 부여 현황을 떼어 선순위 임차보증금 총액을 확인하고 반드시 함께 더하세요. 이 항목을 빼면 실제 위험이 크게 낮아 보입니다.
자주 묻는 질문
채권최고액은 어디서 확인하나요?
등기부등본 을구에서 확인합니다. 실제 대출 잔액이 아니라 담보 한도이며 통상 대출액의 110~130%로 설정됩니다. 계산할 때는 실제 잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 보는 것이 안전합니다.
다가구주택은 무엇을 더 봐야 하나요?
나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 모두 선순위입니다. 전입세대확인서와 확정일자 부여 현황으로 선순위 임차보증금 총액을 확인해 함께 더해야 합니다. 이 금액을 빼놓고 계산하면 실제 위험이 크게 과소평가됩니다.
시세는 어떻게 확인하나요?
아파트는 국토교통부 실거래가와 KB시세로 비교적 쉽게 확인됩니다. 신축 빌라·다세대는 거래가 적어 시세 확인이 어렵고, 분양가가 시세보다 높게 책정된 경우가 많아 특히 주의해야 합니다. 매매 실거래가 없는 물건이라면 그 자체가 위험 신호입니다.
위험하게 나오면 계약을 포기해야 하나요?
전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 가능한지부터 확인하세요. 보증 가입이 거절되는 물건이라면 보증기관도 위험하다고 판단한 것입니다. 가입이 되더라도 선순위 채권을 잔금일에 말소하는 조건을 특약으로 넣는 것이 안전합니다.
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이 계산은 등기부와 시세를 직접 입력해 얻는 참고값입니다. 70~80% 기준은 법정 기준이 아니라 실무 관행이며, 실제 회수 가능성은 경매 낙찰가와 선순위 구성에 따라 달라집니다. 계약 전 등기부등본과 전입세대확인서를 반드시 직접 확인하세요.