최우선변제가 무엇인가요?
보증금이 지역별 기준 이하인 임차인(소액임차인)은 집이 경매로 넘어가도 은행 같은 선순위 담보권자보다 먼저 일정 금액을 받습니다. 등기부에 근저당이 잔뜩 잡혀 있어도 이 금액만큼은 지켜지는 셈이라, 보증금이 작을수록 안전판이 됩니다.
자리톡 부동산동네별 매물소액임차인 최우선변제 판정기
보증금이 기준 이하면 집이 경매로 넘어가도 은행보다 먼저 일정 금액을 받습니다. 내 보증금이 해당하는지 확인해 보세요.
마지막 검토 2026-08-02 · 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 기준
서울특별시 전역
조건을 채우면 먼저 받을 수 있는 금액을 계산해 드려요.
지역별 기준
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역 등 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 등 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
기준 시점은 계약일이 아니라 그 주택의 최선순위 담보물권 설정일입니다. 근저당이 오래전에 설정됐다면 그 당시 기준이 적용돼 금액이 달라지므로, 계약 전에 등기부에서 설정일을 확인하세요.
자주 묻는 질문
조건이 있나요?
경매개시결정 등기 전까지 주택 인도(이사)와 전입신고를 마쳐 대항요건을 갖춰야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 확정일자가 없어도 최우선변제는 받을 수 있지만, 확정일자까지 받아두면 나머지 보증금에 대한 우선변제권도 생기므로 반드시 함께 받으세요.
기준 시점은 언제인가요?
계약한 날이 아니라 그 주택에 설정된 최선순위 담보물권(대개 근저당권)의 설정일을 기준으로 그 당시 시행령을 적용합니다. 최근에 계약했더라도 근저당이 오래전에 잡혔다면 그때 기준이 적용돼 금액이 달라질 수 있습니다. 계약 전에 등기부에서 근저당 설정일을 꼭 확인하세요.
주택가액의 1/2 제한은 무엇인가요?
최우선변제 금액의 합계는 주택가액(낙찰가)의 절반을 넘을 수 없습니다. 세입자가 여럿이면 각자 받을 금액을 비율에 따라 나눕니다. 계산기에 주택가액을 넣으면 이 제한까지 반영해 보여드립니다.
소액임차인이 아니면 보증금을 못 받나요?
최우선변제 대상이 아닐 뿐, 확정일자를 받아 우선변제권을 갖췄다면 순위에 따라 배당받습니다. 다만 선순위 근저당이 많으면 순위가 밀려 못 받을 수 있으니, 계약 전에 등기부의 채권최고액과 시세를 비교하고 전세보증금 반환보증 가입을 검토하세요.
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이 판정기는 주택임대차보호법 시행령의 현행 기준에 따른 참고용입니다. 실제 배당은 담보물권 설정일 기준 시행령, 다른 채권자와의 순위, 낙찰가에 따라 달라지므로 구체적인 사안은 전문가와 상담하세요.