최우선변제권 (소액임차인) 뜻

최우선변제권이란

집이 경매로 넘어갔을 때, 보증금이 지역별 기준액 이하인 임차인은 근저당보다 늦게 들어왔더라도 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받습니다. 요건은 경매개시결정 등기 전까지 대항력(입주+전입신고)을 갖추는 것이며, 확정일자는 필요 없습니다.

소액임차인만 받는 보호

근저당이 많은 집이라도 소액임차인 범위에 들면 최소한의 보증금은 지킬 수 있는 마지막 안전망입니다. 다만 기준 금액과 변제 한도는 지역과 근저당 설정 시점에 따라 달라지므로, 지금 기준이 아니라 선순위 근저당이 설정된 시점의 기준이 적용된다는 점이 함정입니다.

기준 금액을 확인하는 법

등기부등본에서 선순위 근저당의 설정 일자를 확인하고, 그 시점의 소액임차인 기준액(주택임대차보호법 시행령)에 내 보증금이 들어가는지 확인하세요. 기준을 조금 넘는 보증금이라면 협의로 보증금을 낮추고 월세를 조금 올리는 것도 방어 전략이 됩니다.

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